城市房价空间分布及其影响因素分析

Original 2017-08-18 付益松，张明 测绘科学

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摘要

针对城市房价的空间分布规律及其影响因素的研究，该文提出了以南昌市青山湖区房价为研究对象，基于相关理论，搜集整理了２０１５年０７月到１０月南昌市青山湖区１５５个楼盘的均价，利用市场比较法把房价修正到２０１５年１０月份节点上，估算出了１５５个楼盘点的价格，以ＧＩＳ技术为研究平台，运用普通克里格插值方法，得到了青山湖区房价的等值线图，根据等值线图得到其空间分布情况，从可达性视角出发，采用结构方程模型构建了青山湖区房价影响因素分析框架，运用ＳＰＳＳ分析出各自变量和因变量之间的关系，即定量分析出了各影响因素对房价格产生的影响程度。

引用格式

付益松，张明．城市房价空间分布及其影响因素分析［Ｊ］．测绘科学，２０１７，４２（８）：４９-５２．

正文

近年来，随着城市经济的高速增长和城市化进程的快速推进，城镇人口逐年递增，城市土地资源的稀缺性日益凸显，市场机制被引入到城市土地开发中，从而推动了城市房价的市场化进程，房价在城市住房的供给与需求在市场竞争下，不断发生改变，因此合理掌控城市房价分布规律及其影响因素成为当今值得深入探讨的课题。很多学者已经在这方面开展了研究，如文献［１］利用地统计软件分析了住宅地价的空间分布规律，文献［２］利用搜集到的房产资料定性分析我国房价形成的主要因素。

本文以南昌市青山湖区为例，以２０１５年１０月的房价为研究对象，利用ＧＩＳ软件得到青山湖区房价等值线图，以已知点的房价生成了连续曲面的房价，即对已知点之间的房价起到预测作用，反映了青山湖区的房价空间分布情况；在对房价空间分布分析的基础上进行了房价影响因素分析，从目标可达性角度出发，首先确定主要的房价影响因素，再利用结构方程模型原理构建了影响因素结构方程模型，通过观测变量对内生变量与潜变量间的复杂关系进行了模拟分析，解决变量间相互影响的共线性、可信度问题；利用ＳＰＳＳ软件进行探索性分析、验证性因子分析、结构方程模型分析，最后得到各潜变量对房价的路径影响系数，定量分析了各因素对房价的影响程度。

本文首先通过市场交易信息获取了样点楼盘的均价，采用普通克里格插值法得到了南昌市青山湖区房价等值线图，以此揭示出房价围绕青山湖向四周递减，围绕市中心的地铁沿线向东和南递减，围绕红谷滩中心区的地铁沿线向西和北递减的规律，所以高房价主要集中在红谷滩、北京东路、青山湖区域，更直观地反映了房价空间分布规律；其次通过构建６个潜变量和１５个观测变量的结构方程模型，借助地理区位、地块属性、交通设施便捷性、环境服务设施便捷性和公共服务设施便捷性等微观因素分析其对房价的影响，结果显示：公共服务设施便捷性对房价的影响程度最强，其次是交通设施便捷性，再者，环境设施可达性、地理区位和地块属性对于房价的影响程度大致相当，定量分析出了各影响因素对房价的影响程度。